Mietrecht | Abrisskündigung – auf die Begründung kommt es an

Mietrecht | Abrisskündigung

Abrisskündigung – auf die Begründung kommt es an

Mit einer jüngst veröffentlichten Entscheidung zum Wohnraummietrecht (BGH, Urteile vom 28.01.2009, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08) hat sich der BGH mit dem Kündigungsgrund der so genannten Abrisskündigung auseinander gesetzt. Er stellt erstmalig klar, dass ein beabsichtigter Gebäudeabriss in Verbindung mit einem Neubauvorhaben die Kündigung langjährig bestehender Mietverhältnisse rechtfertigen kann – allerdings nur dann, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Bochum / Essen, April 2009 – Der BGH hat sich erstmals zu der bislang nur von den Instanzgerichten entschiedenen Frage geäußert, unter welchen Voraussetzungen eine so genannte Abrisskündigung begründet sein kann: Mit seiner vor kurzem veröffentlichten Entscheidung stellt der BGH klar, dass die Kündigung eines Wohnraummietvertrages auch dann gerechtfertigt sein kann, wenn der Vermieter den Abriss des bestehenden Gebäudes zugunsten eines Neubaus plant. D. h.: Der Vermieter kann zur Erzielung einer angemessenen Rendite bestehende Mietverhältnis kündigen, um eine Bestandsimmobilie zugunsten eines Neubauvorhabens abreißen zu können. Im entschiedenen Fall nahmen die Richter die stets notwendige Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Interesse des Mieters am Fortbestand seines Mietverhältnisses und dem Verwertungsinteresse des Vermieters zugunsten des Vermieters vor.

Durch die Entscheidung des BGH wird jetzt erstmals der Kündigungsgrund der so genannten Abrisskündigung durch den BGH bestätigt. Dem liegt zugrunde, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum durch eine ordentliche Kündigung nur dann beendet werden kann, wenn der Vermieter einen konkreten Kündigungsgrund geltend machen kann. Die „Auswahl“ möglicher Kündigungsgründe war und ist recht dürftig. Am bekanntesten ist die Eigenbedarfskündigung. Zu den eher selten in Anspruch genommenen Kündigungsgründen zählt die so genannte Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), zu der auch die Abrisskündigung gehört. Nach dieser Vorschrift ist eine Kündigung durch den Vermieter dann möglich, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert würde und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Genau diese Voraussetzungen hat der BGH in seinem aktuellen Urteil jetzt angenommen:

Der BGH stellt in den Entscheidungsgründen unmissverständlich klar, dass es sich stets um eine Abwägung im Einzelfall handelt: Die Chancen für die Durchsetzung seines Kündigungsbegehrens müssen vom Vermieter deshalb bereits im Vorfeld sorgfältig analysiert werden; zudem sind alle maßgeblichen Gründe im Kündigungsschreiben ausführlich darzulegen. „Anderenfalls droht ein Kündigungsvorhaben schon an formellen Hürden zu scheitern“, erläutert Mietrechtsexperte Dr. Matthias Koch von Aulinger Rechtsanwälte.

Was Vermieter bei der Durchsetzung ihres Kündigungsvorhabens unbedingt beachten müssen, hat Dr. Koch in drei Praxistipps zusammengefasst.

? Beweise sichern: Vor Ausspruch einer Kündigung muss der Vermieter prüfen, ob sich die von der Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen für eine Abrisskündigung im Fall des Räumungsrechtsstreits werden darstellen und beweisen lassen. Er muss also versuchen, die Rechtsprechungsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall zu übertragen. Gegebenenfalls sind schon im Vorfeld Rentabilitätsgutachten einzuholen.

? Details angeben: Das Gesetz schreibt vor, dass die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen (§ 573 Abs. 3 BGB). Als generelle Empfehlung gilt deshalb, dass der Mieter bereits im Kündigungsschreiben so detailliert wie möglich mit allen Informationen über das vom Vermieter beabsichtigte Vorhaben versorgt werden sollte. Auch sollten all jene Unterlagen vorgelegt werden, die mit dem Kündigungsgrund im Zusammenhang stehen, beispielsweise eine Abrissgenehmigung für die Bestandsimmobilie sowie die Baugenehmigung für den geplanten Neubau.

? Formalitäten beachten: Die formellen Voraussetzungen an eine ordnungsgemäße Kündigungserklärung sind dieselben, wie sie allgemein bei Kündigungserklärungen – gleich auf welchem Kündigungsgrund sie sich stützen – gelten: Die Kündigungserklärung muss von der richtigen Partei ausgesprochen werden. Insbesondere müssen dann, wenn Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sind, Kündigungserklärungen von allen Vermietern ausgesprochen werden, alternativ von einem Bevollmächtigten mit klarem Hinweis auf sein Vertreterhandeln für die übrigen Vermieter. Im Falle des Ausspruchs einer Kündigung durch einen Bevollmächtigten (beispielsweise den Rechtsanwalt) muss eine auf diesen lautende konkrete Kündigungsvollmacht – unterzeichnet durch alle Vollmachtgeber – im Original vorgelegt werden. Ferner muss dafür gesorgt werden, dass der Zugang des Kündigungsschreibens im Streitfall nachgewiesen werden kann.

Informationen im Internet: www.aulinger.eu

Über AULINGER Rechtsanwälte:
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