Gewerbemietrecht | Versorgungssperre: BGH stärkt Vermieterrechte

Versorgungssperre: BGH stärkt Vermieterrechte

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter gewerblicher Objekte unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Versorgungssperre (Energie, Heizung und Wasser) des Mieters berechtigt ist. Das Urteil hat weitreichende Wirkung, denn hier geht das Interesse des Vermieters an der Vermeidung weiteren finanziellen Schadens dem des Mieters an der Aufrechterhaltung der Energiebelieferung für die Mietsache vor.

Bochum / Essen, 9. Juli 2009 – „Damit werden nun einige seit Jahren heftig umstrittene Rechtsfragen geklärt ? und zwar zugunsten des Vermieters“, sagt Dr. Matthias Koch, Mietrechtsexperte bei Aulinger Rechtsanwälte. Worum es im Einzelnen geht, zeigen die „Praxistipps für den Vermieter“ weiter unten.

Im entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 06.05.2009, A. Z. XII ZR 137/07) hatte der Vermieter die Mieträume von der Versorgung mit Energie ? konkret: Warmwasser und Heizwärme ? abgetrennt. Eine solche Versorgungssperre kann je nach Konstellation dazu führen, dass der Mieter die Mietsache de facto nicht mehr nutzen kann. Derartige Maßnahmen wurden in der Vergangenheit in Rechtsprechung und Literatur überwiegend als verbotene Eigenmacht qualifiziert und als „kalte Räumung“ oder „unzulässige Selbstvollstreckung“ bezeichnet. Zumeist wurde eine solche Situation dahin gewertet, dass sich der Mieter gegen diese Vorgehensweise des Vermieters erfolgreich zur Wehr setzen konnte ? und zwar regelmäßig sogar mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung.

Dem ist der BGH nun entgegengetreten und hat eine Versorgungssperre durch den Vermieter im konkreten Fall unter folgenden Voraussetzungen für zulässig erachtet:

1. Die Versorgung der Mietsache war mietvertraglich vom Vermieter geschuldet.

2. Das Mietverhältnis wurde vermieterseitig wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos gekündigt.

3. Der Vermieter hatte die Einstellung der Versorgung zuvor mit angemessener Frist angekündigt.

Insbesondere, so der BGH, liege keine verbotene Eigenmacht des Vermieters vor: Der Besitzschutzanspruch des Mieters sei nur darauf gerichtet, dass dem Mieter die Besitzmöglichkeit an der Mietsache als solche nicht entzogen wird. Damit bestätigt der BGH die Auffassung, dass beispielsweise der Austausch von Schlössern an der Mietsache unzulässig ist. Er grenzt den Besitzschutzanspruch des Mieters aber auf Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen ein. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn Versorgungsleistungen eingestellt werden, da das Besitzrecht des Mieters diesem keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschaffe.

Trotz der ausführlichen Begründung der BGH-Entscheidung bleiben Fragen offen, die es zu beachten gilt, rät Koch:

Gelten die Rechtsgrundsätze der BGH-Entscheidung auch für Wohnraummietverhältnisse? Es ist nicht auszuschließen, dass der BGH die Rechtslage bei Wohnraummietverhältnissen anders beurteilt, da die Wohnung den privaten Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt und bei Entzug der Energieversorgung unter Umständen gesundheitliche Schäden drohen. Zudem sind rückständige Energiekosten bei Wohnraumvermietung regelmäßig weitaus niedriger als bei vermieteten Gewerberäumen.

Ist eine Versorgungssperre auch dann zulässig, wenn der Mietvertrag nicht durch fristlose Kündigung des Vermieters, sondern aus anderen Gründen beendet ist, beispielsweise wegen Ablaufes einer fest vereinbarten Mietzeit? Hier ist der BGH-Entscheidung zu entnehmen, dass jedenfalls bei laufender Weiterzahlung der früheren Miete eine Versorgungssperre nicht gerechtfertigt ist.

Praxistipps für den Vermieter:

– Verträge gestalten: Obwohl der Vermieter dann mit Kosten in Vorlage treten muss, empfiehlt es sich, den Mietvertrag so zu gestalten, dass Versorgungsleistungen vom Vermieter vertraglich geschuldet sind.

Denn wenn der Mieter stattdessen alle erforderlichen Energien über Dritte (etwa die Stadtwerke und nicht über seinen Vermieter) bezieht, tritt der Effekt ? bezogen auf die Energiekosten ? beim Vermieter nicht ein. Bloße Rückstände mit Kaltmiete (und „kalten“ Nebenkosten) rechtfertigen eine Versorgungssperre nicht.

Deshalb kann die Versorgungssperre des Vermieters im Einzelfall ein zeit- und kostenintensives Räumungsklageverfahren mit anschließender ? noch kostenintensiverer ? Räumungsvollstreckung überflüssig machen.

– Kündigungsmöglichkeiten ausschöpfen: Da Maßnahmen zur Versorgungssperre im laufenden Mietverhältnis nicht zulässig sind, ist der Vermieter im eigenen Interesse gehalten, seine gesetzlich bestehenden oder vertraglich begründeten Möglichkeiten zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses so bald wie möglich auszuschöpfen.

Falls der Mieter daraufhin seine Rückstände ausgleicht, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses mithilfe einer entsprechenden vertraglichen Regelung ohne Weiteres vereinbart werden. Eine lediglich einseitige „Rücknahme“ der Kündigung ist dagegen rechtlich nicht möglich.

Alternativ kann der Vermieter natürlich alle Rechte aus der Kündigung durchsetzen; eine „Heilung‘ der Kündigung durch Nachzahlung aller Rückstände ist dem Mieter im Gewerberaummietrecht – anders als im Wohnraummietrecht – nicht möglich.

– Konsequent handeln: Da die Versorgungs-Absperrung zuvor dem Mieter gegenüber angekündigt/angedroht werden muss, empfiehlt es sich, eine entsprechende Ankündigung bereits in das Kündigungsschreiben mit aufzunehmen.

Dieses Vorgehen spart nicht nur Zeit, sondern kann den zusätzlichen Vorteil haben, dass der Zugang einer entsprechenden Ankündigung nachzuweisen ist, wenn das Kündigungsschreiben dem Mieter in geeigneter Weise ? etwa mit Einschreibe-/Rückschein-Brief oder durch einen Gerichtsvollzieher ? zugestellt wird.

Informationen im Internet: www.aulinger.eu

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